A JLL divulgou o seu mais recente boletim Market Pulse, sublinhando o sentimento positivo do mercado imobiliário português no fecho do 3º trimestre. Apesar da pandemia, o investimento recuperou de 90 milhões de euros, no segundo semestre, para 619 milhões no período de julho a setembro.
O investimento em imobiliário comercial no nosso país registou uma forte recuperação ao longo do 3º trimestre, com cerca de 619 milhões de euros transacionados. Tal volume supera em quase sete vezes, os 90 milhões de euros investidos no 2º trimestre do ano – o primeiro a refletir o impacto da pandemia Covid-19. Os dados foram revelados pela JLL no seu mais recente boletim trimestral de mercado “Market Pulse”, no qual a consultora de investimentos imobiliários analisa trimestralmente o desempenho dos setores de investimento, escritórios, retalho e habitação.
“Uma recuperação desta magnitude em plena pandemia abre boas perspetivas para a reta final do ano, pois mostra que, apesar das adversidades e da elevada incerteza quanto ao evoluir da situação, os investidores continuam ativos. Por um lado, acreditam nos fundamentais de mercado, mantendo-se interessados nos setores tradicionais, mas onde a atividade ocupacional está naturalmente mais afetada, como é o caso dos escritórios e do retalho, mas também dos hotéis. Por outro lado, é de realçar também o crescente interesse por setores como o industrial & logística e o living, com os investidores dispostos a aceitar rentabilidades mais baixas em prol de um produto mais resiliente”, comenta Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL.
“Nos mercados ocupacionais, este novo trimestre pandémico foi igualmente de evolução positiva face à fase inicial de abril a junho, com alguns setores mais resilientes, como é o caso da habitação, e outros com novos desafios, como são os casos dos escritórios e do retalho. Mas, em suma, podemos dar uma nota transversal de um sentimento positivo do mercado no fecho do 3º trimestre”, diz o responsável.
Quanto às perspetivas para o resto do ano, Pedro Lancastre sublinha que “fechado o 3º trimestre, sabemos que as operações que estavam em curso continuam a decorrer e, a maioria, sem ajustamento de preço. Mantém-se o interesse nos segmentos tradicionais, com alguma cautela acrescida na promoção imobiliária, nos escritórios e, claro, no retalho e hotelaria, ao mesmo tempo que os segmentos alternativos estão com grandes oportunidades. Considerando o pipeline de negócios em desenvolvimento, acreditamos que atividade no 4º trimestre possa ser semelhante à do 3º trimestre, colocando o total do ano em cerca de 2.700 a 2.800 milhões de euros, o terceiro melhor ano de sempre”.
No investimento, o 3º trimestre projetou o volume transacionado nos primeiros nove meses de 2020 para 2.213 milhões de euros, um patamar apenas superado na última década pelos anos recorde de 2018 e 2019, ambos acima dos 3.000 milhões. O 3º trimestre foi fortemente impulsionado pela venda do parque de escritórios, Lagoas Park, por 421 milhões, evidenciando-se ainda a venda de um conjunto de lojas Leroy Merlin e de um portefólio de 5 supermercados.
A evolução face à quase estagnação do 2º trimestre foi exponencial, pese embora que a atividade do 3º trimestre equivale a cerca de 40% dos 1.483 milhões de euros transacionados no 1º trimestre, o qual foi, contudo, um registo trimestral histórico. As yields mantêm-se em mínimos em praticamente todos os segmentos, atingindo os 4,00% nos escritórios, os 5,25% nos centros comerciais, os 4,5% no comércio de rua e os 5.75% em industrial & logística.
Escritórios com abrandamento na procura
No que se refere aos mercados ocupacionais, a pandemia está a causar um abrandamento da procura de espaços de escritórios, com o take-up no acumulado do ano a ficar 30% abaixo do período homólogo, atingindo 102.041 m2. No 3º trimestre, a atividade ocupacional resultou em 18.000 m2 tomados.
O adiamento nas decisões de expansão ou de mudança de instalações é uma postura comum das empresas nesta fase de incerteza, com algumas organizações também a optar por reduzir os seus espaços de escritório devido à adoção mais generalizada do teletrabalho. Contudo, todo o produto de qualidade que é libertado acaba por ser rapidamente absorvido, o que reflete a dinâmica persistente da procura. É também um indicador positivo para os promotores com projetos em pipeline.
No total do ano, terão sido concluídos 5 novos edifícios de escritórios em Lisboa num total de 20.000 m2, enquanto o pipeline em construção ascende a cerca de 186.000 m2. A redução do take-up ainda não pressiona as rendas, que se mantiveram estáveis ao longo do ano em todas as zonas, com a renda prime do mercado a fixar-se em 25€/m2. Acresce que a taxa de disponibilidade se mantém relativamente baixa, em 6,4% do stock, com algumas zonas a registarem uma disponibilidade praticamente nula.
Retalho afetado pelo confinamento
No retalho, o impacto é mais vincado, sendo este um dos setores mais afetados pela pandemia, devido à quebra de vendas, gerada não só pelo fecho inicial das lojas como pelas atuais restrições impostas ao seu funcionamento. A restauração, que constava entre os setores mais dinâmicos na abertura de lojas pré-Covid, é um dos mais afetados por estas restrições. Esta situação afeta os centros comerciais – que sentem também o impacto devido à insegurança de estar em espaços fechados – e também o comércio de rua, que sofre com a falta de turistas.
Não obstante, alguns segmentos destacam-se pela positiva, como o comércio de conveniência e proximidade, que por estar mais na envolvência das habitações, tem tido melhor desempenho; e o comércio online, um grande suporte das vendas nesta altura de constrangimentos.
Em termos de setores de atividade, o alimentar, a bricolage e decoração têm também registado desempenhos positivos. Apesar deste cenário, é de destacar a abertura de algumas lojas durante o 3º trimestre na Avenida da Liberdade, Príncipe Real, Chiado, Baixa, Campo de Ourique e Alvalade. As rendas nos diferentes eixos de rua e nos centros comerciais acusam alguma pressão face ao 1º trimestre, mas depois da queda do 2º trimestre estabilizaram no 3º trimestre, mantendo-se, em geral, em níveis no máximo 11% abaixo do período inicial do ano.
Residencial atrai investidores nacionais
A habitação tem-se mostrado um dos setores mais resilientes, denotando o impacto da pandemia sobretudo no ritmo de vendas, que caiu cerca de 11% face ao ano passado, pese embora que este foi um ano recorde. De notar ainda que no 3º trimestre observou-se um maior equilíbrio entre a procura nacional a internacional, com os compradores domésticos a manterem-se bastante ativos, compensando assim as quebras de negócio por parte dos compradores estrangeiros, limitados pela ausência de viagens.
Em termos de preços, setembro apresentou a primeira queda mensal durante a pandemia, embora a habitação continue a valorizar cerca de 8% face ao ano passado. De qualquer forma, tal como observado no ritmo de transações, os preços partem, na maioria dos mercados, de patamares recorde. Considerando a habitação premium em Lisboa, a Avenida da Liberdade apresenta-se como o eixo mais valorizado, em 10.500 €/m2, seguido pelo Chiado, em 9.000 €/m2, e pela Zona Histórica, em 7.500€/m2. Nas restantes zonas da cidade, os valores oscilam entre os 5.000€/m2 e os 6.500€/m2, evidenciando-se ainda o eixo Cascais/Estoril, entre 8.000€/m2 e 10.000€/m2.
“Tal como acontece no imobiliário comercial, também a habitação tem condições para apresentar bons resultados este ano, apesar do contexto de pandemia. Se em 2019 se atingiram perto de 25.000 milhões de euros em transações de habitação, este ano, mesmo com a travagem do 2º trimestre, podemos vir a transacionar perto dos 23.000 milhões. Continua a haver procura e à medida que o grau de incerteza for diminuindo, aumenta a confiança dos consumidores e a procura vai continuar a crescer. A par disso, os projetos de construção que estavam no terreno estão a avançar, gerando oferta nova”, termina o diretor geral da JLL.
O boletim Market Pulse é um estudo realizado trimestralmente pela JLL (NYSE:JLL), uma empresa de serviços profissionais especializada em imobiliário e gestão de investimento, que integra o índice Fortune 500 com receitas anuais de 18 mil milhões de dólares e operações em mais de 80 países.
