Um estudo sobre a evolução do setor em Portugal aponta para o reforço da atividade de construção nova e a diversificação de segmentos e modelos imobiliários como as principais vias para a dinamização do mercado. Estas conclusões fazem parte do mais recente do estudo de mercado Market 360º apresentado pela consultora imobiliária JLL.
Além de refletir sobre as perspetivas de evolução do mercado para o novo ano, o documento dá ainda a conhecer os principais indicadores de desempenho referentes a 2019. “Fechámos uma década de contrastes fortes com um mercado que atinge a sua maturidade em picos históricos. Dois anos consecutivos com mais de €3.000 milhões investidos em imobiliário comercial, com cerca de 200.000 m2 de escritórios ocupados e, um número próximo das 180.000 casas vendidas”, começa por notar Pedro Lancastre, Diretor Geral da JLL Portugal. “Acreditamos que o mercado se possa manter nestes patamares, e contamos que 2020 volte a ser mais um ano muito positivo para o imobiliário português”.
O reforço da construção nova será uma das principais vias para a dinamização do mercado imobiliário este ano, sublinha o estudo da consultora, que aponta para o arranque de projetos estruturantes como os da Feira Popular, Metropolis ou Pedreira do Alvito, para dar novo impulso ao mercado. “Esperamos voltar a ter um “ano de terra”, com investimento no desenvolvimento de terrenos para projetos de habitação, mas também de usos mistos, especialmente fora do centro da cidade e muito a pensar nas famílias portuguesas. Temos que continuar neste caminho de dar resposta à escassez da oferta, que é um dos maiores handicaps do mercado atualmente”, nota o diretor geral da JLL.
Ao mesmo tempo, o Market 360º indica uma tendência de diversificação que vai atravessar o mercado quer em termos de segmentos e conceitos, quer em termos de geografias, algo que começou a desenhar-se já em 2019 e que é típico de um mercado maduro que procura novos caminhos para se expandir. “Os segmentos alternativos e a co-revolution vão dar que falar nos próximos anos, quer como alvos de investimento para rendimento quer como novos modelos de imobiliário que os millennials querem usar cada vez mais. A par destas novidades, também estão a emergir novas formas de captar investimento para o país, como as SIGI, e os promotores e investidores estão atentos a cada vez mais geografias fora de Lisboa e Porto”, explica ainda Pedro Lancastre.
De acordo com o Market 360º, 2020 promete ser um ano de elevada atividade em todos os setores, apesar dos desafios colocados pela limitação da oferta que continua a persistir.
No investimento, Portugal vai manter-se como um dos destinos primordiais dos investidores internacionais, estimando-se um volume de transações próximo dos €2,5 mil milhões. A oferta, sobretudo nos setores mais tradicionais, tende a ser mais escassa, prevendo-se uma crescente dinâmica nos setores alternativos.
O segmento de Living, em que se incluem o coliving, residências de estudantes e o arrendamento residencial, serão alvos dos mais atrativos. Mas também devem assistir-se às primeiras transações de forward funding (investimento em ativos ainda em desenvolvimento) no segmento de escritórios, assim como ao crescente interesse pelo Porto. As SIGI prometem ainda dinamizar a indústria este ano, com as primeiras cotadas a dar passo já em janeiro, embora ainda seja prematuro antecipar a extensão do impacto deste novo instrumento.
Nos escritórios, o ano irá exigir criatividade no sentido de encontrar oferta disponível para a procura que não dá sinais de abrandar. Apesar de se verificar maior investimento na promoção de escritórios, o lançamento de projetos tem sido afetado pelos demorados processos de licenciamento, prevendo-se apenas 79.000 m2 concluídos este ano. A reabilitação de projetos existentes vai ser uma das formas de disponibilizar oferta mais rapidamente, ao mesmo tempo que os contratos de pré-arrendamento vão continuar a ser uma realidade do mercado.
No retalho, o comércio de rua deverá manter a sua dinâmica, diversificando-se as ruas junto dos principais eixos comerciais de Lisboa e Porto, com novas marcas a surgir em cada vez mais artérias. Nos centros comerciais vai continuar a regeneração da oferta, incluindo a expansão de projetos consolidados como o Colombo ou o Norte Shopping.
Na habitação, será ainda um ano em crescimento, mas menos pronunciado, com os preços das casas a ajustarem especialmente no segmento de usados. A oferta de fogos novos, em zonas fora dos centros prime de Lisboa e Porto, e mercados periféricos destas cidades, vai ganhar escala este ano, dando resposta sobretudo à procura nacional. Mas também o arrendamento começa a ganhar ênfase na habitação, com alguns projetos de raiz a serem já pensados para este fim. Os estrangeiros mantêm-se bastante ativos na compra de casas.
Na promoção, a habitação, sem grandes surpresas, será um dos grande alvos de investimento, com os promotores muito ativos na compra de terrenos para o desenvolvimento de projetos de raíz, com maior dimensão e fora das zonas mais valorizadas. A procura por projetos e terrenos para usos mistos e alternativos também tenderá a crescer. De destacar a crescente preocupação por parte dos promotores com os custos de construção e o atraso nos nos processos de licenciamento.
No setor hoteleiro antecipa-se mais um ano forte para o turismo nacional, com maior diversificação da origem dos turistas e um bom desempenho dos hotéis. No investimento, depois de um ano em que os hotéis foram um segmento estrela nas transações comerciais, é esperado um novo ano de forte atividade, com um impulso especial das SIGI. As novas geografias começam também a fazer parte da estratégia dos investidores, decorrente dos preços elevados na capital e em forte subida na cidade do Porto.
“Novas portas estão a abrir-se para a entrada do mercado numa nova década, num cenário em que Portugal continua a manter-se em alta junto de investidores, promotores, empresas, estudantes e turistas. De certeza que vamos conseguir estar à altura dos desafios e conduzir o setor num caminho sólido de maturidade, assim o país consiga garantir um clima de estabilidade”, termina o diretor geral da JLL.
INDICADORES 2019
ESCRITÓRIOS
- 193.892 m2 de absorção em Lisboa – variação de -6% face a 2018;
- O Prime CBD e o Corredor Oeste foram as zonas mais dinâmicas em 2019, concentrando, cada uma, 26% da absorção anual;
- Disponibilidade do mercado termina 2019 nos 5,4%;
- Os Serviços a Empresas, Consultores e Advogados, e TMT’s & Utilities foram as áreas da procura mais ativas em 2019, com quotas de cerca de 20% cada na absorção anual;
- Renda prime revista em alta – Prime CBD com crescimento de 19% face ao seu anterior ponto máximo, em 2008. Renda em €25/m2/mês.
RETALHO
- No retalho, comércio de rua continuou mais dinâmico que os centros comerciais, concentrando 70% das operações de arrendamento de lojas contabilizadas pela JLL em 2019;
- Restauração é uma das áreas de procura mais dinâmica;
- Centros comerciais apostam na renovação e continuam no radar dos retalhistas. Prevista a expansão do Colombo e do NorteShopping para 2020;
- Avenida da Liberdade renasceu, registando o maior crescimento das rendas no comércio de rua em Lisboa de 90€/m2/mês para 110 €/m2/mês;
- Chiado continua a ser a localização mais importante no comércio de rua, com uma renda de 145€/m2/mês;
- Renda prime nos centros comerciais foi de 125€/m2/mês.
INVESTIMENTO
- €3.240 milhões transacionados em imobiliário comercial – em linha com os €3.356 milhões investidos em 2018, o volume mais elevado desde que há registo;
- Retalho concentra 29% | Escritórios 27% | Alternativos 18% | Hotéis 17%;
- 87% do investimento é internacional;
- Yields prime são de 4,00% quer nos escritórios e no comércio de rua de Lisboa, Nos centros comerciais atingem os 5,00%, no imobiliário industrial e logístico os 6,00% e nos retail parks os 6,25%;
- Perspetiva-se um volume de transações de €2,500 milhões para 2020.
RESIDENCIAL
- Número de casas vendidas em Portugal deverá atingir as 178.700 unidades, semelhante aos resultados de 2018 (estimativa JLL com base em dados INE);
- Concessão de Crédito à Habitação deverá aumentar cerca de 4% face a 2018, atingindo os €10,2 mil milhões (estimativa JLL com base em dados do Banco de Portugal);
- Os preços das casas em Lisboa e Porto desaceleram as subidas, mas mantêm-se em níveis de 10% e 20%, respetivamente (dados SIR);
- Segmento premium – amostra de vendas realizadas pela JLL – 57% das vendas para estrangeiros.
Brasil (1º); França (2º) e Reino Unido (3º) são as nacionalidades internacionais mais ativas, contabilizando-se 47 países emissores.
Valor prime na Avenida da Liberdade – 10.500€/m2.
DEVELOPMENT (PROMOÇÃO)
- Em 2019 (dados INE, jan-nov) foram licenciados 3.454 edifícios na Área Metropolitana de Lisboa e 21.750 no total do país, volumes semelhantes a 2018;
- Destaca-se o regresso da construção nova como via para o crescimento da promoção imobiliária;
- Os projetos de habitação construídos de raiz, com escala e pensados para as famílias portuguesas são os principais alvos de investimento;
- As localizações fora do centro de Lisboa e Porto e as zonas periféricas destas cidades são os destinos preferenciais desta vaga de promoção.
HOTELARIA
Volume de investimento em ativos hoteleiros (em Portugal) a totalizar €550 milhões, referentes a 11 hotéis num total de 1.950 quartos. Um ano ímpar para este segmento.
- O número de dormidas em Lisboa em 2019 ascendeu a 17,27 milhões (jan-nov 2019 – dados INE);
- RevPar cresce de 99,55 € em Lisboa e diária média de 127,50€ (jan-nov 2019, dados STR);
- Em 2019 abriram 8 novos hotéis em Lisboa, com mais de 700 camas;
- O pipeline de hotéis para os próximos 3 anos em Lisboa é de15 novas unidades no total de 2.110 quartos.
A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa especializada em imobiliário e gestão de investimento que integra o índice Fortune 500. cCom receitas anuais de $16,3 mil milhões, opera em mais de 80 países, com uma equipa global de 93.000 profissionais.
