A decisão de limitar ou eliminar o alojamento local em grandes cidades tem sido apresentada como uma resposta direta à crise da habitação. Mas a pergunta central talvez seja outra: retirar casas ao Airbnb é suficiente para travar a subida das rendas, ou apenas desloca o debate para o alvo mais visível?

Num ensaio publicado no Substack, Gonçalo Hall, consultor português ligado a programas de atração de talento e comunidades de trabalho remoto, defende que cidades como Nova Iorque e Barcelona estão a apostar numa solução politicamente visível, mas economicamente insuficiente. O argumento parte do caso de Nova Iorque, onde uma das regulações mais restritivas do mundo para arrendamentos de curta duração entrou em vigor em setembro de 2023. Segundo Hall, as listagens caíram 92%, de 22 mil para menos de 2 mil, mas um ano depois as rendas continuavam a subir, com aumento de 3,4%, enquanto Downtown Manhattan atingia os 5.000 dólares mensais.

O problema da oferta que as proibições não resolvem

A tese do autor é simples: o problema não está apenas em quem arrenda as casas, mas na incapacidade das cidades de aumentar a oferta habitacional. “Banning Airbnb doesn’t build houses”, escreve Gonçalo Hall, resumindo uma crítica dirigida a políticas que atacam a procura visível — turistas, nómadas digitais ou plataformas — sem enfrentar os bloqueios estruturais da construção.

Barcelona surge como o exemplo europeu mais recente. A cidade anunciou a eliminação de 10 mil apartamentos turísticos licenciados até 2028, enquanto Espanha ordenou à Airbnb a remoção de 66 mil anúncios a nível nacional. Para Hall, a experiência de Nova Iorque deve servir de alerta: mesmo que parte dessas casas volte ao mercado residencial, o impacto será limitado se o défice estrutural de habitação se mantiver.

O ponto mais relevante para Portugal está na comparação entre procura, construção e licenciamento. O autor refere que, em Portugal, a fila média para aprovação urbanística é de 31 semanas e que os ciclos completos de desenvolvimento podem chegar a 24–36 meses, devido à passagem dos processos por várias entidades. Acrescenta ainda que Portugal construiu cerca de 28 mil casas em 2024, muito abaixo das 200 mil anuais do início dos anos 2000.

A comparação internacional reforça a tese. Hall contrapõe os casos de Austin e Tóquio, onde a resposta passou por aumentar a construção e acelerar licenças, aos modelos de restrição adotados por Nova Iorque e agora por Barcelona. No caso de Austin, refere que a cidade aprovou 64,5 unidades habitacionais por cada 10 mil residentes entre abril de 2024 e março de 2025, período em que as rendas recuaram 8,5% face ao pico. Em Tóquio, destaca a emissão anual de 130 mil a 150 mil novas unidades habitacionais como fator de estabilidade dos preços.

Entre turismo, investimento e acesso à habitação

A leitura não deve, contudo, ser tomada como explicação única. O próprio debate em torno do texto mostra que a questão é mais complexa. Um dos comentários publicados no Substack acusa o ensaio de ignorar fatores como vistos gold, financeirização imobiliária, segundas habitações de não residentes e concentração da propriedade. A crítica é pertinente: aumentar a construção pode não resolver o problema se as novas casas forem absorvidas por capital especulativo ou por procura externa com maior poder de compra.

É precisamente aqui que o tema ganha interesse editorial. A discussão não deve ser reduzida a uma escolha entre “proibir Airbnb” ou “construir mais”. A crise da habitação resulta da combinação entre escassez de oferta, lentidão administrativa, turismo, investimento internacional, salários insuficientes e desigualdade territorial. Penalizar o alojamento local pode aliviar pressão em zonas específicas, mas dificilmente substituirá uma política de habitação capaz de aumentar a oferta, regular usos, combater casas devolutas e garantir acesso residencial nas cidades mais pressionadas.

A pergunta, por isso, não é apenas se vale a pena penalizar o Airbnb. É se essa penalização resolve alguma coisa quando não é acompanhada por uma estratégia mais ampla. Sem mais construção, licenciamento mais rápido, regulação eficaz da propriedade e medidas de acesso à habitação para residentes, a política corre o risco de produzir um efeito simbólico forte e um resultado prático limitado.