O mercado residencial apresenta com boas perspetivas de aumento e diversificação da oferta futura. A consultora JLL fez retrato completo inédito do mercado residencial português no research Living Destination e aponta um crescimento da procura e um mercado mais exigente.
Pela primeira vez em Portugal, uma consultora imobiliária lança um estudo que faz um retrato completo do mercado residencial no país. Living Destination é uma iniciativa da JLL, onde a empresa enfatiza a solidez dos fundamentos do mercado: escassez estrutural de casas; elevado e diversificado volume de procura e o desequilíbrio entre a oferta e a procura e o seu potencial de desenvolvimento.
O estudo é um guia aprofundado dos principais indicadores estatísticos na área de habitação e demografia, além de apresentar uma análise detalhada para as regiões de Lisboa, Porto e Algarve. Em cada uma destas regiões são identificadas as principais zonas com caracterização em termos de segmentos e posicionamento do mercado, evolução de valores de venda e renda nos últimos 3 anos, nacionalidade de comparadores e tipologias com maior procura.
“Queremos potenciar um maior conhecimento para todos os que pretendem investir e desenvolver o segmento residencial em Portugal, com um enfoque nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve – com uma série de indicadores que permitem enquadrar o desenvolvimento passado e perspetivar as oportunidades do futuro”, explica Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, a propósito desta iniciativa.
Oferta estagnada e procura crescente reflete-se no preço
O estudo elaborado pela JLL conclui que a oferta habitacional estagnou na última década, apresentando um aumento residual (apenas 1%) de 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021. Sabe-se ainda que apenas cerca de 1/3 deste stock tem menos de 20 anos e que a necessidade de reabilitação é ainda evidente, apesar da dinâmica dos últimos anos. Simultaneamente, a procura encontra-se em níveis máximos, alinhados com o anterior pico do mercado, mas com um perfil mais diversificado dada a atratividade do país para compradores internacionais. Se em 2012, a presença da procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, em 2020 a JLL estima que esta quota tenha duplicado e esteja próxima dos 11%.
A oferta encontra-se aquém desta procura, com o número de casas vendidas na última década a ficar 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento muito significativo (76%) do volume de vendas nos últimos cinco anos. Este desequilíbrio entre oferta e procura impulsionou o aumento dos valores de venda. Numa análise macro, o ticket médio de venda cresceu 25% na última década. Por outro lado, esta espiral de crescimento, aliada às restrições ao crédito à habitação uma vez que a necessidade de capitais próprios é muito elevada, conjugada com alterações do perfil das famílias e de estilo de vida, tornaram o mercado de arrendamento uma verdadeira opção de habitação com enorme potencial de desenvolvimento.
O estudo Living Destination inclui ainda uma síntese dos principais fatores sociodemográficos subjacentes à transformação do setor residencial. Nos últimos 30 anos, a par do envelhecimento da população (estima-se que a percentagem de população com mais de 80 anos tenha mais que duplicado entre 1991 e 2021), o perfil das famílias também sofreu alterações significativas. Ao mesmo tempo que aumentou o número de agregados (+32% em 30 anos), a sua dimensão média tem vindo a reduzir, acompanhada por uma diversificação face ao conceito de “família tradicional”. As famílias monoparentais duplicaram representando 12% das famílias em 2021, enquanto os agregados de uma só pessoa aumentaram de 13% para 21% entre 1991 e 2021.
“Estas dinâmicas exigem, assim, uma adaptação do produto residencial à realidade das novas famílias e dos novos compradores. Existe um potencial de desenvolvimento do setor, quer por meio da renovação e reabilitação do stock existente, quer através de novos projetos, de modo a alinhar as expectativas e os requisitos da procura e diminuir a pressão sobre os preços.”, sublinha Joana Fonseca.
Deste modo, o estudo da JLL enfatiza que este aumento da oferta terá que, por um lado, responder a funções mais abrangentes das habitações que permitam a coexistência de funções e que preencham as diferentes necessidades dos vários ocupantes e, por outro, por uma maior dispersão geográfica. Destacam-se as zonas de Alcântara, Marvila e Oeiras em Lisboa como eixos de desenvolvimento emergentes com vários projetos em curso e no Porto as zonas da Boavista e Campanhã. O Algarve continua um mercado muito apetecível e com boas perspetivas para o mercado nacional e internacional.
Localizações estratégicas mais atrativas
O Living Destination apresenta ainda informação sistematizada por cada zona permitindo uma análise comparativa. A título de exemplo, no contexto da região de Lisboa e focando-se nas zonas emergentes, o preço médio de venda por fogo em Marvila em 2021 é de 229.000 euros, ascendendo a 265.000 em Alcântara, ou seja, cerca de um terço dos 643.000 euros registados na Avenida da Liberdade, a zona mais cara de lisboa (dados Confidencial Imobiliário). Por outro lado, Oeiras tem beneficiado da descentralização da procura pela sua proximidade com Lisboa e pela qualidade de vida que oferece. Neste eixo, o valor médio por fogo ascende a 279.000 euros, abaixo do valor de zonas mais periféricas no contexto interno da cidade, como são os casos de Benfica/Laranjeiras ou Telheiras/Lumiar, com preços acima dos 288.000 euros, embora ficando acima dos mesmos em projetos emblemáticos.
No Porto, a zona da Boavista, que tem sido palco de novos projetos residenciais, regista um valor médio próximo doa 200.000 euros nos últimos anos enquanto na zona da Campanhã, eleita um dos núcleos preferenciais para a expansão urbana da cidade, apresenta valores em torno dos 150.000 euros, embora com crescimento em 2021. Em ambos os casos, os valores de venda são cerca de metade dos aproximadamente 400.000 euros registados na zona da Foz do Douro, o destino mais exclusivo da cidade.
Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, sublinha que “a pandemia colocou a casa no centro da nossa vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial. Os preços mantiveram-se muito resilientes e embora haja uma desaceleração do seu crescimento, bons projetos em localizações estratégicas continuam a ser muito atrativos quer para o mercado doméstico quer para o internacional. A quota internacional da JLL é de 40% e nos projetos da JLL o ritmo e valores de venda tem sido bastante positivo mesmo no contexto pandémico. A diversificação e o aumento da oferta de modo a abranger um leque mais diversificado de compradores e produtos é uma grande oportunidade, pelo que antevemos que este segmento continue a ter um desempenho muito positivo no futuro.”
